• Перепланировка

Перепланировка квартир - основные моменты

Типовые проекты далеко не всегда соответствуют нашим представлениям об идеальном жилье, и в таких случаях на помощь приходит перепланировка квартир. Зачастую это оптимальное решение, позволяющее грамотно организовать имеющееся пространство. Согласование перепланировки квартир является обязательным: оно гарантирует, что планируемые изменения не несут ущерба интересам других жильцов, являются безопасными для жизни и здоровья самих хозяев, а главное – согласованную перепланировку не придется в один прекрасный день уничтожать за свой счет, возвращая все в изначальное состояние. Тогда как несогласованный проект перепланировки квартиры – это штрафы, повторный ремонт, потерянные напрасно время, деньги и силы.

Перепланировка квартир: основные моменты

Чаще всего перепланировка затевается с двумя целями: увеличить полезную площадь и сделать пространство квартиры максимально функциональным. Классическими решениями при перепланировке квартиры являются присоединение к жилым комнатам утепленных балконов и лоджий, расширение основных помещений за счет коридоров, холла или кладовок, а также снос или перемещение межкомнатных перегородок.

Таким способом можно, например, превратить двухкомнатную квартиру в трехкомнатную – как мы и сделали в проекте перепланировки квартиры серии И-155 для семьи с двумя детьми. Снос перегородок позволил получить достаточно просторное помещение объединенной гостиной-кухни-столовой. К общей зоне присоединили также и утепленную лоджию, оборудовав на ней небольшой кабинет. Родительскую спальню поместили в эркерной части бывшей гостиной, отделив от гостевой зоны перегородкой из матового стекла с пескоструйным рисунком. Легкая конструкция хорошо пропускает свет в гостиную и вместе с тем надежно закрывает спальню от посторонних взглядов.

Квартиры со свободной планировкой имеют в этом плане некоторое преимущество, поскольку они более удобны для проектирования и дают возможность максимально рационально задействовать имеющуюся площадь. Тем не менее, даже в таких квартирах остаются проблемы в виде несущих конструкций, коммуникаций и, конечно же, изначального зонирования квартиры, предусмотренного планом БТИ.

В представленном проекте перепланировки однокомнатной квартиры в монолитном доме в полноценную двухкомнатную квартиру, коммуникации (вентиляция и стояк канализации) оказались в самом центре изначального помещения; кроме того, имелся небольшой участок несущей стены. Мы организовали пространство таким образом, что из прихожей можно попасть в кухню, оттуда в гостиную и уже из нее – в спальню. В результате спальная зона оказалась наиболее удаленной от входа и самой «закрытой» частью квартиры, от гостиной зоны ее отделяют легкие стеклянные перегородки, пропускающие достаточно солнца – так что все три основных помещения получились просторными и светлыми.

Более трудный случай представлял собой данный проект, где перепланировка квартиры усложнялась сразу несколькими несущими колоннами, расположенными вдоль всего помещения и ограничивавшими ширину комнат при перепланировке. В результате было предложено оптимальное решение, в котором гостевая и частная зоны оказались обособленными друг от друга, а все помещения соединил между собой Г-образный коридор. Таким образом, у нас получились «приватная» часть квартиры, куда вошли спальня и детская, и «светская» часть, где хозяева будут принимать гостей – это пространство гостиной-кухни-столовой, с соответствующим зонированием. Кроме того, появление такого объединенного помещения с общим входом дало возможность выделить в дальнем углу квартиры пространство под постирочную комнату.

Нормативные требования к перепланировке

Типовой проект здания – это точно рассчитанные нагрузки, которые изменяются, стоит лишь измениться одному из входящих в расчеты элементов. Кроме того, в сфере строительства существуют строгие нормы, которые требуется соблюдать, в том числе, и при осуществлении перепланировки квартиры. Проведение инженерных расчетов с учетом изменившихся нагрузок вполне может позволить согласовать целый ряд изменений, однако вместе с тем есть и такие действия, которые категорически запрещено производить при перепланировке. Так, запрещены полный демонтаж несущих конструкций, уменьшение высоты комнат ниже 2,5 м., а также любые изменения, которые ухудшают условия жизни в доме. Отдельно в списке запретов стоит затруднение доступа к приборам инженерных сетей здания – этому пункту следует уделить особое внимание, поскольку сегодня популярными стали разнообразные декоративные конструкции, увлекшись которыми очень легко стать нарушителем.

Демонтаж или возведение не несущих конструкций и перегородок (без увеличения нагрузки), организация дверных проемов в не несущих и несущих стенах, изменение конструкции пола (с увеличением нагрузки), замена столярных изделий фасада (на аналогичные по цвету и рисунку) – все эти изменения вполне согласуемы при наличии соответствующего проектного решения. В тот же список допустимых при перепланировке квартиры работ входят остекление балконов и лоджий, монтаж спутниковых антенн и кондиционеров, установка электрических плит вместо газовых и объединение ванных комнат с санузлами (в том числе с увеличением площади получившегося помещения за счет коридора).

Возможно согласовать даже объединение двух квартир в одну, однако здесь нужно уделить особое внимание тому, какие помещения будут расположены на получившемся пространстве. Например, в представленном проекте перепланировки квартиры предполагалось объединение соседних двухкомнатной и трехкомнатной квартир, имевших общий тамбур. Получившуюся площадь мы разделили на пять функциональных зон, в границах которых удалось разместить, соответственно, кухню-столовую, гостиную, три спальни, две ванные комнаты и хозяйственные помещения. Общий тамбур был переоборудован во входную «грязную» зону, а в трехкомнатной квартире за счет ванной комнаты, санузла и части коридора удалось создать просторную личную ванную для родителей. Однако при этом родительская спальня фактически оказалась частично расположена в зоне бывшей кухни, поэтому для согласования проекта нами было предложено достаточно ходовое на сегодняшний день решение: получившаяся комната была обозначена как «кабинет с кроватью» взамен «спальни», что вполне допускается нормами.

Именно к ванным комнатам, санузлам, а также кухням относится большинство запретов в проектах перепланировки квартир. Так, перечисленные помещения нельзя размещать над жилыми комнатами – а жилые комнаты и кухни в свою очередь запрещено располагать под санузлами (исключение составляют лишь двухуровневые квартиры, где подобная схема допускается, а также первые и, соответственно, последние этажи домов). Вентиляционные каналы этих комнат нельзя объединять с вентканалами автостоянок и помещений, в которых установлено газоиспользующее оборудование. Кроме того, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, как и их ликвидация, категорически запрещены во всех квартирах. Не допускается и увеличение нежилой площади за счет жилой – то есть сделать ванную или кухню просторнее за счет гостиной или спальни не получится.

Отсюда узаконить перепланировку квартиры с изменениями в площади ванных комнат, санузлов или кухни можно, только если она соответствует всем действующим нормам. Например, в данном проекте перед нами стояла задача превратить двухкомнатную квартиру в трехкомнатную, что потребовало глобальной перепланировки. Мы перенесли кухонную зону на место коридора, а также демонтировали перегородку между коридором и гостиной. В результате полученное пространство было разделено при помощи раздвижных перегородок на кухню-гостиную-столовую и родительскую спальню (устроенную в зоне с окном). Освободившееся помещение бывшей кухни было отведено под детскую, тогда как вторую детскую при перепланировке квартиры расширили, присоединив к ней утепленный балкон. Кроме того, за счет коридора было максимально увеличено пространство объединенных ванной комнаты и санузла.

Особо опасным при перепланировке квартиры считается объединение жилой комнаты и кухни, если в квартире используется газовая плита (в популярных сегодня «студиях» устанавливаются только электрические плиты). Впрочем, здесь есть нюанс: так, в проекте перепланировки квартиры в панельном доме серии II-18/12 – в этих зданиях внутри квартир нет несущих стен, что дает практически неограниченный простор для работы дизайнера – мы, в соответствии с нормами, сохранили стену между гостиной и кухней с газовой плитой. Однако действующие требования вполне допускают устройство в данной стене проемов, что мы и сделали после ее переноса, оборудовав в таком проеме барную стойку, в результате чего квартира визуально стала просторнее. К слову, это решение улучшило и инсоляцию помещений – то есть их естественное освещение, которое также регламентируется соответствующими нормами (по той же причине мы используем в ряде наших проектов стеклянные перегородки, которые не препятствуют доступу солнечного света).

Нередко при перепланировке квартиры стоит задача получить не только функциональное, но и стильное пространство, как в данном случае. Просторное, но стандартное помещение мы разделили на приватную и гостевую функциональные части, причем во втором случае вся геометрия дизайна построена на использовании кругов. Это проявляется в необычной конфигурации стен в прихожей, форме разноуровневых потолков в кухне-гостиной-столовой, подиума в кухонной зоне и полов в зоне гостиной. Кроме того, проект перепланировки квартиры включал увеличение «мокрых зон» с оборудованием по-соседству с ванной специальной постирочной комнаты, а также устройство при спальне вместительной гардеробной.

Порядок согласования перепланировки квартиры

Пакет документов, который потребуется для проведения перепланировки, включает в себя заявление, собственно проект перепланировки квартиры (изготавливается в проектной организации, имеющей свидетельство о допуске к проведению подобных работ и являющейся членом СРО), правоустанавливающие документы на недвижимость, техпаспорт жилого помещения (выдается в территориальном БТИ). В Москве подробные консультации по правильному оформлению всех необходимых бумаг можно бесплатно получить в службе «одного окна» Мосжилинспекции. Здесь же, либо через МФЦ, подается и пакет подготовленных документов. Впрочем, это лишь первый шаг долгого пути: согласование может длиться несколько месяцев, а после перепланировки предстоит общение с комиссией по приемке проведенных работ, затем – со специалистом из БТИ, и, разумеется, уплата всех необходимых пошлин. Именно поэтому зачастую проще доверить проведение таких работ профессионалам.

Огромной ошибкой является попытка сначала выполнить, и лишь затем узаконить перепланировку квартиры «задним числом». Некоторые изменения действительно можно оформить в уведомительном порядке, однако на деле такая незаконная перепланировка квартиры в лучшем случае означает, что придется все равно согласовывать все проведенные работы с соответствующими инстанциями (причем с уплатой штрафов). В худшем – в согласовании будет отказано и всю перепланировку придется за свой счет возвращать в первоначальное состояние.

Вместе с тем важно отметить, что при перепланировке квартиры старый технический план автоматически утрачивает свою силу, поэтому любые операции с недвижимостью (продажа, дарение, обмен, наследование и так далее) становятся невозможны, так как во всех этих случаях требуется предъявление действующего технического плана. Таким образом, о самовольной перепланировке все равно рано или поздно станет известно.

Смотрите также:

В разделе Портфолио: квартиры вы можете увидеть все наши проекты по перепланировке и  дизайну интерьера квартир 

В разделе Портфолио: коттеджи представлены наши проекты по дизайну интерьера коттеджей, таунхаусов и просто загородных домов